주택연금 (2026) — 3억 집으로 70세에 월 92만원

 

집은 있는데 현금이 부족한 상황이 있다.

주택연금은 그 집에 계속 살면서 매달 돈을 받는 제도다.

 

기준은 두 가지다.

부부 중 1명이 55세 이상이고, 부부합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유하면 된다.

 

금액은 나이와 집값으로 정해진다.

3억원 주택에 70세면 월 92만 3천원 수준이다.

 

빠른 판단

 

• 부부 중 1명이 55세 이상이면 가입할 수 있다.
• 부부합산 공시가격 12억원 이하가 기준이다.
• 다주택자도 합산 12억원 이하면 가능하다.
• 실제로 거주(주민등록 전입) 중이어야 한다.
• 나이가 많을수록 월지급금이 커진다.

 

얼마를 받나

 

가장 궁금한 숫자부터 본다.

종신지급방식 정액형, 일반주택 기준이다.

 

가입 연령	3억원	5억원	7억원
55세	46만 8천원	78만원	109만 2천원
60세	63만 2천원	105만 3천원	147만 5천원
70세	92만 3천원	153만 9천원	215만 5천원
80세	144만 9천원	241만 6천원	338만 2천원

 

기준은 부부 중 연소자의 나이다.

배우자가 젊으면 그쪽 나이로 계산되므로 금액이 내려간다.

 

표를 보면 방향이 분명하다.

같은 집이라도 늦게 가입할수록 매달 받는 금액이 커진다.

55세와 70세의 차이가 두 배 가까이 난다.

 

주택 종류에 따라서도 갈린다.

노인복지주택과 주거목적 오피스텔은 일반주택보다 월지급금이 낮게 산정된다.

70세·3억원 기준으로 노인복지주택은 약 78만 9천원, 오피스텔은 약 74만 6천원이다.

 

언제 가입하는 게 유리할까요

 

 

늦게 가입하면 매달 더 받는다.

하지만 받는 기간은 짧아진다.

 

그래서 판단은 두 축이다.

언제부터 현금이 필요한가와 다른 소득이 있는가다.

 

국민연금 수급개시 전까지 소득 공백이 있는 경우가 많다.

그 공백을 메우려고 일찍 가입하면 월지급금은 적지만 끊기는 구간이 없어진다.

 

반대로 다른 소득이 충분하다면 미루는 쪽이 유리하다.

가입을 늦출수록 나이가 올라가 매달 받는 금액이 커진다.

 

한 가지 더 있다.

월지급금은 가입 시점에 정해져 평생 유지되는 구조다.

그래서 지금 필요한 금액이 얼마인지가 가입 시기를 정하는 실질적인 기준이 된다.

 

집을 계속 소유한다

 

주택연금은 집을 파는 게 아니다.

 

소유권은 그대로 두고, 집을 담보로 매달 연금을 받는 구조다.

그래서 계속 그 집에 살 수 있다.

 

거주 요건이 붙는 이유가 여기 있다.

가입자나 배우자가 실제로 거주(주민등록 전입)하고 있어야 한다.

 

부부 중 한 명이 사망해도 지급이 끊기지 않고 그대로 이어진다.

배우자에게 같은 금액이 승계되는 구조로 설계돼 있어, 남은 배우자의 생활이 끊기지 않는다.

 

나중에 정산은 이렇게 된다.

부부 모두 사망하면 집을 처분해 그동안 지급된 금액을 정산하고, 남는 금액은 상속인에게 돌아간다.

반대로 집값보다 지급액이 많아도 상속인에게 추가로 청구하지 않는다.

 

다주택자와 고가주택은 어떻게 되나

 

조건이 조금 다르다.

 

다주택자여도 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있다.

집이 여러 채라는 이유만으로 막히지 않는다.

 

공시가격 12억원을 초과하는 2주택자는 길이 하나 있다.

3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다.

 

공시가격 기준이 9억원에서 12억원으로 확대된 것도 알아둘 만하다.

예전 기준으로 판단해 포기했던 경우라면 다시 확인해볼 여지가 있다.

 

정확한 금액은 한국주택금융공사 예상연금조회에서 확인된다.

나이와 주택가격, 지급 방식을 넣으면 본인 기준 금액이 나온다.

 

중간에 해지할 수 있나

 

가능하지만 대가가 있다.

 

해지하면 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 정산해 상환해야 한다.

집값이 올랐다고 가볍게 갈아탈 수 있는 구조가 아니라는 뜻이다.

 

재가입에도 제한이 있다.

해지 후 일정 기간이 지나야 다시 가입할 수 있어서, 집값 상승을 노리고 해지했다가 되돌리기 어려운 상황이 생긴다.

 

이사도 마찬가지다.

다른 집으로 옮기는 경우 담보 주택을 변경하는 절차가 필요하고, 새 주택의 가격에 따라 월지급금이 다시 산정된다.

 

개인적으로는 가입 전에 앞으로 10년의 거주 계획을 먼저 정리하는 순서를 권한다.

이사 가능성이 크면 그 부분을 상담에서 확인하고 결정하는 게 낫다.

 

세금과 비용은 어떻게 되나

 

받는 돈에 붙는 세금부터 본다.

 

주택연금으로 받는 월지급금은 소득이 아니라 대출금 성격이라 소득세가 붙지 않는다.

연금소득세를 걱정할 항목이 아니라는 뜻이다.

 

재산세 쪽에는 혜택이 있다.

가입 주택에 대해 재산세 감면이 적용되는 경우가 있어, 조건에 해당하는지 확인해볼 만하다.

 

들어가는 비용도 있다.

초기보증료와 연보증료가 붙고, 이 비용은 지급 총액 계산에 함께 반영된다.

그래서 단순히 월지급금만 볼 게 아니라 보증료를 포함한 구조로 이해해야 한다.

 

자녀와 상의해야 하는 이유

 

주택연금은 상속과 맞물린다.

 

집을 담보로 잡고 연금을 받는 구조라, 부모 사후 정산 뒤 남는 금액만 상속된다.

그래서 자녀가 그 집을 물려받을 것으로 생각하고 있었다면 계획이 달라진다.

 

다만 오해도 있다.

집을 빼앗기는 제도가 아니다.

지급액이 집값을 넘겨도 상속인에게 청구하지 않고, 반대로 남으면 상속인이 받는다.

 

상속인이 집을 유지하고 싶다면 방법도 있다.

정산 시점에 그동안 지급된 금액을 상환하면 주택을 그대로 가져가는 선택이 가능하다.

 

그래서 가입 전에 한 번 정리해두면 나중에 다툼이 줄어든다.

부모의 생활비 확보와 자녀의 상속 기대를 같은 자리에서 이야기하는 게 현실적인 순서다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

몇 살부터 가입할 수 있나요?

부부 중 1명이 55세 이상이면 된다.

 

집값 기준이 어떻게 되나요?

부부합산 공시가격 12억원 이하다.

다주택자도 합산 기준을 충족하면 가능하다.

 

계속 살 수 있나요?

소유권을 유지한 채 계속 거주하는 구조다.

실제 거주와 주민등록 전입이 요건이다.

 

배우자가 남으면 어떻게 되나요?

가입자가 사망해도 배우자에게 같은 금액이 승계된다.

 

집값보다 많이 받으면 어떻게 되나요?

상속인에게 추가로 청구하지 않는다.

반대로 남으면 상속인에게 돌아간다.

 

오늘 바로 할 것

 

1. 부부 중 연소자의 나이를 확인한다. 이 나이로 계산된다.
2. 부부합산 공시가격을 확인한다. 12억원이 기준이다.
3. 예상연금조회로 본인 기준 월지급금을 확인한다. 공사 콜센터는 1688-8114다.
4. 국민연금 수급개시 시점과의 공백을 계산한다. 가입 시기를 여기서 정한다.
5. 2주택 이상이면 처분 조건을 확인한다.

 

연금 계획을 함께 짜는 중이라면 연금저축 세액공제에서 노후 소득원별 성격을 정리해뒀다.

 

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출처

• 한국주택금융공사 — 주택연금이란 · 월지급금 예시 — 가입 요건(부부 중 1명 55세 이상, 부부합산 공시가격 12억원 이하, 실거주), 종신지급방식, 연령·주택가격별 월지급금(2026.03.01. 기준)
• 정책브리핑 — 주택연금 가입 공시가 상한 9억원에서 12억원으로 확대 — 다주택자 합산 기준, 12억원 초과 2주택자의 3년 내 처분 조건
• 월지급금은 기준 시점과 지급 방식에 따라 달라진다. 가입 전 예상연금조회와 공사(1688-8114) 상담을 거치는 편이 정확하다.