계약갱신청구권 (2026) — 2개월 전까지 말해야 한다

 

전세나 월세 계약이 끝나갈 때 가장 먼저 확인할 건 날짜다.

 

계약갱신청구권은 아무 때나 쓸 수 없다.

만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다.

 

이 기간을 넘기면 권리 자체가 사라진다.

1회에 2년이 걸린 문제라, 며칠 차이로 큰 금액이 갈린다.

 

빠른 판단

 

• 행사 기간은 만료 6개월 전~2개월 전이다(2020년 12월 10일 이후 계약 기준).
• 1회 한정, 2년 보장이다.
• 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다.
• 임대인의 실거주는 갱신을 거절할 수 있는 사유다.
• 갱신 후에도 세입자는 해지 통지가 가능하고, 3개월 뒤 효력이 생긴다.

 

언제까지 말해야 하나

 

기간이 정해져 있다.

 

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다.

2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전까지였다가, 이후 계약부터 2개월로 바뀌었다.

 

여기서 실수가 나온다.

"만료 직전에 말하면 되겠지"라고 두다가 2개월 안쪽으로 들어가면 권리를 못 쓴다.

 

너무 일찍 해도 안 된다.

6개월 전보다 앞서 통보하면 그것도 기간 밖이다.

 

그래서 만료일에서 거꾸로 6개월과 2개월을 표시해두는 게 실질적인 대비다.

전세 계약을 하면 그날 달력에 두 날짜를 함께 적어두는 방식이다.

 

어떻게 통보해야 인정될까요

 

 

말로 해도 효력은 있지만 증거가 남지 않는다.

 

나중에 "들은 적 없다"는 다툼이 생기면 입증 책임이 세입자에게 돌아온다.

그래서 형식보다 기록이 남는 방법을 쓰는 게 안전하다.

 

권장되는 방식은 내용증명이다.

언제 무엇을 통보했는지가 공적으로 남아, 기간 안에 행사했다는 사실이 확실해진다.

 

문자나 메신저도 근거가 된다.

임대인에게 미리 알리고, 그 대화가 남아 있으면 참고 자료가 된다.

 

정리하면 순서는 이렇다.

먼저 연락해 의사를 전하고, 그 내용을 문서로 한 번 더 남긴다.

 

임대료는 얼마나 오를 수 있나

 

5% 이내다.

 

이 상한은 존속 중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용된다.

새로운 세입자와 맺는 계약에는 적용되지 않는다.

 

지자체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있다는 조항도 있다.

거주지 기준을 확인해볼 여지가 있다는 뜻이다.

 

전세를 월세로 바꾸자는 요구가 나오는 경우도 있다.

이때는 전환 비율에 대한 별도 기준이 걸리므로, 인상률 5%만 보고 판단하면 안 된다.

 

임대인이 거절할 수 있는 경우

 

무조건 갱신되는 건 아니다.

 

가장 흔한 사유가 임대인의 실거주다.

임대인 본인뿐 아니라 직계 존·비속이 들어와 사는 경우도 포함된다.

 

여기에 조건이 붙는다.

제3자에게 임대해서는 안 된다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 다른 세입자를 받으면 문제가 된다.

 

실거주 사유가 허위인 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

이사한 뒤에도 그 집이 어떻게 쓰이는지 확인할 실익이 여기에 있다.

 

다만 사정에 따라 2년간 비워두는 것 자체는 가능하다.

직접 거주 의무가 절대적인 건 아니라는 점도 함께 알려져 있다.

 

갱신했는데 중간에 나가야 한다면

 

갱신하면 2년을 다 채워야 한다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다.

 

임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있다.

다만 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다.

 

그래서 계산이 필요하다.

나가려는 날에서 3개월 전에는 통지해야 하고, 그 기간의 임대료는 부담해야 한다.

 

이 조항이 갱신을 유리하게 만드는 지점이다.

2년을 채울지 확실하지 않아도 일단 갱신해두고, 나중에 상황이 바뀌면 3개월 전에 통지하면 된다.

 

반대로 갱신하지 않고 나가는 경우는 만료일에 맞춰 정리하면 된다.

이때는 보증금 반환 일정과 이사 날짜를 맞추는 게 실무의 핵심이 된다.

 

개인적으로는 애매하면 일단 갱신 의사를 밝히는 쪽을 권한다.

권리는 기간이 지나면 사라지지만, 갱신 후 해지는 3개월이라는 비용으로 되돌릴 수 있기 때문이다.

 

묵시적 갱신과는 다르다

 

헷갈리는 개념이 하나 더 있다.

아무도 아무 말을 안 해서 계약이 자동으로 이어지는 묵시적 갱신이다.

 

계약갱신청구권과는 성격이 다르다.

권리를 행사한 게 아니라 그냥 연장된 상태이므로, 이 경우 계약갱신청구권은 아직 남아 있는 것으로 본다.

 

실무에서 이 차이가 크다.

묵시적으로 2년이 지난 뒤에도 갱신청구권을 한 번 더 쓸 수 있다는 뜻이기 때문이다.

 

그래서 임대인이 "이미 한 번 연장했으니 끝"이라고 말하는 경우, 그게 명시적으로 갱신청구권을 행사한 것이었는지를 따져봐야 한다.

 

기록이 여기서 또 중요해진다.

갱신청구권을 쓴 계약이라면 그 사실이 계약서나 통보 기록에 남아 있어야 나중에 다툼이 없다.

 

분쟁이 생기면 어디로 가나

 

당사자끼리 정리가 안 되는 경우가 있다.

 

주택임대차분쟁조정위원회가 이런 사안을 다룬다.

갱신 거절, 임대료 인상 폭, 보증금 반환 같은 문제를 조정으로 푸는 절차다.

 

대한법률구조공단에서도 임대차 상담을 받을 수 있다.

소송까지 가기 전에 판단을 들어보는 단계로 쓰인다.

 

준비할 자료는 정해져 있다.

임대차계약서, 갱신 의사를 전달한 기록, 임대인과 주고받은 문자나 내용증명이다.

 

여기서도 결론은 같다.

기록이 있으면 조정이 빠르고, 없으면 말싸움이 된다.

계약갱신청구권은 기간과 통보라는 두 가지 사실로 판단되는 권리라, 그 두 가지를 증명할 수 있게 남겨두는 게 전부다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

언제까지 말해야 하나요?

만료 6개월 전부터 2개월 전까지다.

2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전까지였다.

 

몇 번 쓸 수 있나요?

1회 한정이고 2년이 보장된다.

 

임대료는 얼마나 오르나요?

5% 이내로 제한된다.

지자체 조례로 더 낮게 정할 수 있다.

 

임대인이 산다고 하면 못 받나요?

실거주는 거절 사유다.

다만 허위라면 손해배상을 청구할 수 있다.

 

갱신하고 중간에 나갈 수 있나요?

가능하다.

통지 후 3개월이 지나야 효력이 생기고 그 기간 임대료는 부담한다.

 

오늘 바로 할 것

 

1. 계약 만료일을 확인하고 6개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 적는다.
2. 갱신할 생각이면 기간 안에 의사를 전달한다. 늦으면 권리가 사라진다.
3. 통보는 내용증명이나 기록이 남는 방법으로 한다.
4. 인상 요구가 오면 5% 상한을 확인한다. 월세 전환은 별도 기준이다.
5. 실거주를 이유로 거절당했다면 이후 사용 상황을 확인해둔다.

 

이사가 정해졌다면 전입신고 확정일자에서 잔금일 순서를 미리 확인해두는 게 안전하다.

 

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출처

• 정책브리핑 — 2+2년 계약갱신·5% 상한, 문답으로 살펴본 개정 임대차보호법 — 1회 2년 보장, 행사 기간(6개월 전~1개월 전, 2020.12.10.부터 2개월 전), 5% 상한 적용 범위와 조례, 실거주 거절과 허위 시 손해배상, 해지 통지 후 3개월
• 국토교통부 — 전세 계약 갱신 청구권 행사 방법 · 정책브리핑 — 계약갱신요구권 행사 시기 Q&A — 통보 방법과 내용증명 권고, 제3자 임대 금지
• 개별 사안은 계약 시점과 내용에 따라 달라진다. 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하는 편이 안전하다.